【下港購屋記事①】首購族的看屋心得，新建案？還是中古屋？看到喜歡的房源如何說服長輩支持？

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總是小心翼翼地守著自己所被允許的那一方小空間。

《他們總在某個地方》，小川洋子，陪行馬

多年後重返嘉義，因家族在市區的房子早在兒時變賣，回來的一年半都是租屋的狀態。每個月付出的租金，算一算似乎跟房貸金額差不多；尤其嘉義市這兩年的房價幾乎漲了20%，591打開滿是投資客的物件，也是逼迫自己硬著頭皮上的推力，開啟了過去想也不敢的購屋旅程。

與先生花了半年的時間看屋，終於在2022年初購得一間屋主自售的中古屋：

  • 屋齡近30年的中古屋
  • 室內約31坪，格局三房兩廳
  • 居住條件符合兩人兩貓

前屋主兩年前曾經全面翻新整理，牆面重新粉刷、管線重拉、配置天然氣、全屋鋪設冠軍木紋磚、房間門換新，以及配有櫻花與林內的系統廚具等，因此當我們購得的時候屋內已經是基底很完整的狀態，且幾乎沒有額外的裝潢，整體乾乾淨淨。

我很感謝，這讓我們花了極少的時間整理這間房子；且在大量工程缺工的疫情時代，避過需要等工和監工的過程，倍感幸運。

接著我會分享簡單的看屋心得、如何說服長輩相信年輕人的選擇、前往明久家具的採購過程與最終的居家環境開箱【👉延伸閱讀：下港購屋記事②】、籌辦入厝趴聯合品牌企劃的過程【👉延伸閱讀：下港購屋記事③】。一切以人為本，從共同居住的家人喜好著手，因此這間中古屋到了我們手上依然沒有裝潢，但我們選擇用家具陳列擺放出空間的隨性，讓舒適的生活成為最佳裝潢，一點一滴孕育出人和貓都能舒適共處的寵物宅。

內容目錄 隱藏
1 看屋心得
1.1 中古屋的眉角，我會注意這些：
2 說服長輩課題
2.1 第一段：明確告知觀察的交易概況
2.2 第二段：條列式呈現選擇的理由
2.3 第三段：坦承告訴長輩我們也有發現不足之處，但真實情況如何應付（其他還有一些更細節的推論，像是戶數、周遭環境和銀行貸款等因素；礙於隱私問題，僅列舉的部分說法）
2.4 第四段：補充說明（針對長輩過往提出的疑慮，一一說明。前提是他們都有好好讀完上述的說明事項，對這間房子的動機與考量有足夠的認知）
2.5 結論（動之以情，懇求長輩換位思考）

看屋心得

一開始不知道自己適合什麼物件，不管新屋、預售屋或是中古屋我們都看。看久了會發現，網路上的資訊，不論建案新舊對外都矇著一層面紗，很多物件都是深入觀看才能窺見真相。

例如，五年屋齡的飯店式住宅因前屋主沒有處理好冷氣管線，在各個房間牆壁鑽了一個又一個洞；疫情間的預售屋，因國際建材的供應變動，要先有自動將建商預設的交屋日期延展一年的心理準備；輕屋齡的社區住宅，到底是買住家還是公設？若是中古屋，會先看近年的實價登錄，辨認是否有刻意被哄抬價格？

後來，考慮到家裡有兩隻貓。全新的建案，陽台都不得變動更改，因此無法加工防墜設施；工作性質繁忙，公設比太高的社區其實都用不太到設施；加上頭起款的承受考量，中期確認以中古屋為主。

中古屋的眉角，我會注意這些：

  • 觀看社區佈告欄，是否有拖欠管理費或是鄰居的違規情形（曾經遇過一個社區，裡面三分之一的住戶都拖欠管理費，甚至有高達九期未繳的紀錄，那種連房子看都不用看，基本上可以直接撤了）。
  • 設有大樓管理員的社區，會觀察他們的工作態度。若管理室有茶几，整群人都在泡茶聊天，沒在看監視器，該社區也會被我排除在外。
  • 每一層樓的戶數換算電梯數量，搭電梯是否會面對等很久的情況。若戶數多的設計樓層，會排除離電梯最近的物件，避免未來被來來去去的住戶影響。
  • 刻意行走樓梯，觀察整棟樓的鄰居會不會隨意堆放物品（若最高樓層的物件，也可以看頂樓有沒有鄰居的開心農場）。
  • 停車場是否有定期打掃維護，環境沒有蚊子、燈光明亮且地面乾淨，即使晚歸也不用害怕 / 是否有居民大量的廢棄腳踏車未處理？
  • 每一間房間的窗戶打開，是否會看到對居家環境有負面影響的設施（例如：焚化爐、高架橋）。

對一般首購族而言，購屋是這輩子第一次面臨的最大交易，房子看得舒服很重要。看久了，就可以分辨出踏進哪間房子，那種「就是你了！」的驚喜體驗。半年的兜轉，我們約看了十幾個物件，但真正想出價的只有兩間，嘉義市房源少，屋況好的房子基本上半天就會賣掉了；越了解自己的需求且能夠承擔的範圍，遇見喜歡的房子越能快狠準，最後我們買到的房子，從看房、出價到成交，只有經歷四天。

說服長輩課題

因家族信仰關係，長輩們若遇到不了解的狀況，很常信賴於求神問卜。當我們出價中古屋時，長輩初期一直以神明說屋齡太老舊要求放棄。但我跟先生一起看了這麼多房源，很確實知道在能力範圍內，我們已經遇到最可遇不可求的那一間。這時候千萬不要跟長輩強硬得賭氣；追根究柢，長輩只是不放心。

所以，買房的這一方就得展露什麼都已經考慮清楚的一面。

提供當時丈夫傳訊息給我媽的內容供大家參考，未來若有需要歡迎替換詞句。不論房子的好壞，都誠實呈現；若有需要加強的部分，也告訴長輩未來會如何處理，基本上長輩就不會多介入什麼。

  • 開頭：委婉邀請長輩沉著心看，避免帶著預設成見

媽媽好，以下是我們的購屋分析，文章有點長，請務必耐心看，謝謝🙏

第一段：明確告知觀察的交易概況

【XX街XX號XX樓】交易概況：
此屋ＯＯＯ年ＯＯＯ月實價登錄為ＯＯＯ萬（未整理），屋主花100萬做老屋翻新（有工程單據、施工前後照片），自住兩年後，堅持用屋主自售的方式，於2/8上架591出租網，最終由我在2/15，以ＯＯＯ萬（一坪ＯＯ萬）約定成交，訂於2/20中午，在____不動產的Ｏ代書下定金。

第二段：條列式呈現選擇的理由

選擇此屋理由：

  • 數據一：近兩年嘉義市房價漲幅約15-20%，建材部分亦有20-25%的成長。若以ＯＯＯ*1.2，此屋價格漲幅的基本價格是ＯＯＯ萬；加上屋主翻新的施工費用，價值明顯高於我們成交的ＯＯＯ萬。➜➜ 備註：因我們是屋主自售，所以房仲抽成不在我的購屋經驗中。
  • 數據二：同樓層隔壁鄰居，去年9月以一坪ＯＯ萬成交，但該物件主建物佔比，比我們這間少了2.8%，且沒有車位。➜➜ 告訴長輩最近的交易狀況，讓他們有一個對應的資料。
  • 車位：我們的車位號是全社區位置最好的。（詳見車位圖）保守估計至少能以ＯＯＯＯ元以上的價格出租給同社區住戶；同樣的也此社區的車位配給少，因此這間房子在市場上的競爭力一定更高。
  • 樓層：＿/＿樓，屬於市場上最受歡迎的次頂樓。
  • 老屋翻新：親眼目睹後確認，並沒有什麼浮誇的措施，其特點為實用、簡約，外牆防水、加壓馬達都有處理。對於壁癌也不刻意遮掩，牆面呈現的是處理過後的膠狀感，亦直接告訴我那就是壁癌處理過，只是沒有漆成跟旁邊顏色一樣。這一點和投資客房子，到處遮蔽缺點的情況差很多。➜➜ 透過案例強化買賣兩方都很真誠以待。
  • 使用天然氣，而非瓦斯，三台日立變頻冷暖氣、櫻花廚具和電燈等帶不走的都會留給我們，這些東西的品牌都非常好，品項也不舊（2年）。➜➜讓長輩知道買這間房子跟其他房子相比會省下多少錢。
  • 社區：處在住宅區而非商業區，只有ＯＯ幾戶，進出的人相對來說沒有很複雜。這對於防疫來說也是好事。（但戶數少也有缺點，後面會提到）同時我們也發現，管委會確實有把環境維持的不錯，尤其是地下停車場非常乾淨，佈告欄上的張貼也都有更新，上面可以看到住戶欠繳管理費的人數很低（一位），每年住戶都還會辦聚餐，看起來是還可以的。➜➜讓長輩知道我們不是孩子，該注意的細節，其實都有在看。
  • 用途：未來這間房子除了自住，更是下港女子的工作室，我們會在這裡拍照、修圖、寫稿、體驗產品、線上工作會議、辦理活動，或是直播演講；我們認為這將大大的有助於事業的發展。
  • 時間成本：以目前的工作性質而言，時間真的是金錢，花越多時間在看房、交易、裝修和搬家等等，會讓我們少賺了很多錢，這一點不可不慎。
  • 位置：距離火車站5分鐘，高鐵站20分鐘，非常有利於我們出差（目前一週至少有兩個外縣市行程）。除此之外，由於貓咪需要固定回診，剛好這間房子的位置，距離平常回診的獸醫院只要5分鐘。

第三段：坦承告訴長輩我們也有發現不足之處，但真實情況如何應付（其他還有一些更細節的推論，像是戶數、周遭環境和銀行貸款等因素；礙於隱私問題，僅列舉的部分說法）

  • 確實發生過壁癌問題，雖經屋主處理過，目前也沒有問題，施工資料也都有保存，但難保未來不會再發生。不過，壁癌並非是不能解決的問題，透過現代工程技術，以及妥善保養房屋，就能有效解決。
  • 位置有利也有弊，我們買的地方在市場上不是熱門地點，算是嘉義的蛋白區。但是我們沒有本錢買蛋黃區的好房子，也認為嘉義生活圈這麼小，不需要花大錢買地段。
  • 屋齡為28年，確實是問題，而搬來嘉義觀察後發現，要找到921以前的房子相當困難，後來在查資料得知，嘉義市住宅大樓產品因建蔽率、容積率法規問題，中間出現供給斷層，大樓屋齡多數約在25年以上或5年內新建，可說是兩極化。（工商時報2020.11.13）。所以簡單結論：「想在嘉義找屋齡輕又負擔的起房子，必須至少多花五年的時間存錢，且在房價不繼續飆升的情況下，才有機會付得起頭期款，而且地段一定不好，坪數一定更小。」

第四段：補充說明（針對長輩過往提出的疑慮，一一說明。前提是他們都有好好讀完上述的說明事項，對這間房子的動機與考量有足夠的認知）

  • 家具的部分，已經主動和嘉義的廠商洽談合作，透過品牌企劃的方式換取合作折扣，畢竟我們沒有多餘的錢，能拿出來的資源是媒體的流量，努力善用職業特性，以降低購買的壓力。
  • 因為是屋主自售，之後一定會走銀行履約保證的程序，確保買賣雙方的權益。
  • 房子沒有完美的，只有適合自己的。我們認為這間房子的條件已經大大超出預期的好了。我們兩人一進去時確實感受到很多人說的「就是這間了」的感覺。
  • 如果有需要，我也可以把我和屋主的對話紀錄都給你們看，您們也可以拿這些資料去問任何懂嘉義房地產市場、建築設計裝潢的人。➜➜最終梭哈，我們願意提供一切證明，讓長輩找認為專業的人確認看看是否屬實）

結論（動之以情，懇求長輩換位思考）

以上文章，是我花了兩天寫的，背後更是花非常多的時間在研究嘉義的市場。不求什麼，只希望能夠真正好好看一看，試著理解我們為什麼做出這個決定。

簽署＿＿＿＿＿

當長輩擔心的時候，透過上述的點線面鋪陳，從不同角度說服他們，坦承若不是自建自蓋的話，根本沒有完美無缺的房子，但總有想住在裡頭的房子。發完訊息後，長輩就默默地祝福了；某方面，我們也是有點先斬後奏，預付訂金後才轉身說服；但因頭期款都是我們自己湊來的，就可以理直氣壯捍衛選擇。

入厝當天，長輩親自來看房子後，也是看得很開心，一直稱讚選得很好。這時候就為他們留點面子吧，只要皆大歡喜，都是最理想的結局。

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